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10月全國地市降溫:40城土地溢價率連續4個月下降

新京報 2019-11-05 10:34
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  “金九銀十”期間,樓市的短暫熱度并未傳遞至土地市場,10月份全國土地市場降溫明顯,尤其是一二線城市。


  據上海易居房地產研究院11月1日發布《2019年10月40城土地市場報告》(簡稱《報告》)顯示,今年10月,40城土地成交面積環比下降7.9%,移動平均土地成交均價環比下跌3.8%,量價齊跌。其中,4個一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米,環比下降36.8%;二線城市成交面積環比下降9.1%,地價環比下跌5.4%,尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市,多宗地塊以底價成交,土地市場涼意濃濃。


  40城土地出讓金環比下降33.5%


  在7月30日中央作出關于“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的精神指導后,地市反映明顯,8月份土地成交量下降,但是9月土地成交面積又略微增長。進入10月份,全國土地市場開始進入較明顯的降溫趨勢中。


  《報告》顯示,今年10月,40個典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米,環比下降7.9%,同比下降10.3%。今年1-10月,40個典型城市土地成交建筑面積43503.9萬平方米,同比下降4.4%,降幅繼續擴大。


  在土地出讓金方面,今年10月,40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元,環比下降33.5%,同比增長0.2%,土地出讓金明顯減少。今年1-10月,40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%,增速回落1.5個百分點。


  地塊成交溢價率與成交單價,不僅反映了土地市場的冷熱,更透視了房企對于市場的預期以及資金鏈的松緊,因此備受關注。《報告》顯示,10月份,40個典型城市移動平均土地成交均價為5090.7元/平方米,環比下跌3.8%;同比上漲23.9%,為3月以來首次漲幅收窄。在溢價率方面,10月份,40個典型城市土地成交溢價率為14.3%,相比9月下降2.4個百分點,這已經是連續4個月下降。


  具體看來,成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州,土地成交溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中,除了北京溢價率高于10%,廣州僅為3%,上海和深圳為0%。


  南京、武漢等多宗地塊底價成交


  值得關注的是,細分到一二三線城市,一二線城市土地降溫明顯。事實上,受政策嚴控影響,一線城市土地市場早已開始降溫,如今,10月份的降溫,更多是延續之前的趨勢,并不意外。但是今年不少大熱的二線城市土地市場,10月份開始降溫,具有很強烈的信號意義。


  《報告》顯示,今年10月,二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米,環比下降9.1%;6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米,環比下跌5.4%,跌幅擴大。在反映市場冷熱的溢價率方面,部分大熱的二線城市更是出現多宗地塊底價成交的情況。


  諸如南京,10月10日掛牌出讓8宗地塊,當日攬金88.63億元。但是,8宗地塊中,有5地塊以底價成交,其中包括一幅住宅用地。此外,位于棲霞區仙林湖板塊的G67地塊,被認為是市場大熱地塊,但僅經13輪舉牌,便被招商以31.4億元的價格拿下,溢價率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地塊,距離市中心較近,但是僅1輪競拍之后,便被南京國資委旗下的南京交通投資置業有限公司以8.1億拿下,樓面地價16597元/平方米。


  還有中部重量級省會城市武漢,在10月22日的一場土地競拍中,集中出讓10宗地塊,總出讓土地面積約83.69萬平方米,總成交價約109.25億元。整體來看,10宗地塊平均溢價率為12.28%,除了華僑城以總價66.4億元、溢價率21.88%競得一宗地塊外,其他多宗地塊以底價成交,其中融創+紐賓凱以底價1.983億元競得P(2019)129號地塊,地塊計容建面12.86萬平方米;武漢建工光彩置業以底價15.03億元摘得P(2019)135號地塊,計容建面14.235萬平方米;蔡甸P(2019)128號地塊以底價4010萬元成交;蔡甸P(2019)130號地塊被大悅城以底價約11.29億元摘得。


  在業內人士看來,相對堅挺的二線城市土地市場開始出現較明顯的降溫態勢,整體說明開發商高價拿地意愿不太強烈,預計下半年溢價率仍將保持較低水平。


  房企拿地分化加速 國企央企占優


  雖然整體土地市場降溫明顯,但是具體到各家房地產企業,仍顯不同,尤其是龍頭房企,在拿地上仍不手軟,而部分房企受戰略需求、資金鏈影響,拿地收縮。


  中原地產統計的2019年1-10月全國50大房企拿地數據顯示,合計拿地金額高達1.86萬億元,同比上漲15.6%。其中,拿地金額最多的是萬科,權益拿地總價約為1476億元,碧桂園1223億元,保利919億元,中海地產829億元。拿地金額位列前10的企業還有綠地控股、華潤置地等國企、央企,而華僑城、招商蛇口拿地金額位列第11名、12名。


  中原地產首席分析師張大偉分析認為,2019年對于房企拿地來說,分化明顯,部分企業開始明顯收縮,但依然有大量的企業在土地市場加快拿地步伐,特別是部分央企國企和新上市企業,拿地堅決。


  諸如今年成功登陸資本市場的中梁控股,前10個月權益拿地金額約為483億元,進入房企拿地金額前10名。


  張大偉表示,從拿地企業構成看,民企少,國企占比多,整體看資金成本成為企業拿地的主要決定因素。

編輯者:doudou

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