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住房租賃三千年 盛世的象征物 社會的穩定儀

中國網地產 2019-10-31 16:12
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  截止目前的研究成果,中國住房租賃起源于春秋,成熟于唐宋,式微于明清,具有超過2500年的歷史。正如太史公所稱“究天人之際,通古今之變”,研究住房租賃發展的歷史,可以給今天帶來許多啟示,其中最重要的是:住房租賃,既是是盛世的象征物,又是社會的穩定儀。隨著我國社會經濟發展,也出現了諸如房價過快上漲、社會公平有待改善等問題,住房租賃不僅僅是一個經濟問題,也是事關社會穩定、社會公平等基礎性問題。


  中國住房租賃的發展歷程


  住房租賃即租賃房屋用于居住,是一種經濟活動或經濟行為,并非特制一個行業。該行為歷史悠久,是人類社會經濟發展的產物,伴隨著人類分工、遷徙、城市化發展而發源和發展,近年來,被冠以“長租公寓”的稱謂。相比于旅館業,住房租賃行為主要特點為租期較長,在古代,有時候與旅館業歸為同類。租期較長(按今天的定義為一個月以上)是住房租賃與酒店業的主要區別——租期長則顧客類型、行為存在較大差異,租客是由于工作、學習、生活等目的而選擇住房租賃,而非旅行、商務出行等短期目的。盡管在人類古代活動中并未做長短之劃分,比如春秋戰國各諸侯、貴族養士的“傳舍”、“性舍”“代舍”,其屬性均為長期住宿,又如孔子周游列國,其居住方式主要為借住,其屬性亦為長期住宿。


  就目前文獻和研究看,規模住房租賃誕生于春秋戰國,至漢朝住房租賃行為開始見諸于史書,《漢書》記載呂后時期田生"如長安,不見澤,而假大宅,令其子求事呂后所幸大謁者張師",可見民間住房租賃行為已經出現,但處于早期階段,《史記貨殖列傳》中記載了多種類型的商人,包括經營田地、運輸、冶鑄、放貸、販鹽、開礦等,卻未見經營房屋者。


  至唐宋,住房租賃發展進入成熟階段,大量史書和出土材料表明,最晚至東晉時期已經形成了完備的租賃條款,包括租賃雙方、中介、租期、租金支付方式、違約條款與今日幾無差別,唐朝住房租賃被稱為賃房、稅舍、傲居、傭居、假居、徽賃、傭徽等,租客群體包括官員、工商業者、學員科考者等學習人口、僧道等宗教人士等、住房租賃已經成為非常廣泛的社會現象,唐宋朝都成立了官方的機構租賃——唐之內莊宅宋之店宅務,唐宋時期史書記載的住房租賃極多,也是住房租賃興盛的一個表現。


  自宋以后,中國城市化反而萎縮,明清時期城市化率從南宋的22%下降到9%以內,清朝晚期只有6.9%,城市的敗落導致了住房租賃的式微,男耕女織的經濟結構、市鎮化的城市結構讓住房租賃失去了動力,日漸消落。直至改革開放后城市化再次發展,1985年前后城市化率突破南宋的22%,達到23%左右,預計2019年已經達到60%,隨著城市化的高速發展,現代住房租賃產業也進入快車道,以長租公寓為代表的產業蓬勃興起。


  古代住房租賃的發展與啟示


  1. 住房租賃,毀于亂世、興于盛世中期,是盛世的象征物


  戰亂期間,產權崩潰、房屋損毀、人口銳減,人民顛沛流離。新朝代的建立都是以勢力重新分配,產權歸零為代表的,往往貧富差距較小,人地矛盾較小,而且盛世初期人民注意力都在生產上,且對生活要求較低,故住房租賃的需求不足。比如西漢初年、唐太宗時期、宋朝初年主要任務在于修生養息、恢復生產,住房租賃產業并不興盛。


  盛世中期,由于經濟發展,資產、土地、房屋價格快速上漲,同時人口快速增長,人地關系緊張,貧富差距加大。比如白居易《卜居》一詩記錄“游宦京都二十春,貧中無處可安貧。長羨蝸牛猶有舍,不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地,免似漂流木偶人。但道吾廬心便足,敢辭揪隘與囂塵”。宋代早期租金價格較低,隨后逐漸上漲。政治經濟穩定發展帶來了住房租賃發展的重要推動因素:城市化發展、經濟穩定、資產價格上升、人口上升、人民對居住品質的要求提升。住房租賃產業的興盛,正是社會和經濟處于盛世的象征物。


  2. 住房租賃具備很強的民生屬性,是社會的穩定器和壓艙石


  住房租賃不僅僅具備經濟屬性,而且具備極強的民生屬性,是國家人口管理和人口控制的重要手段,也是民生保障的有效方法,在開明之君的年代,這種保障屬性就發揮的比較強,有效抑制了租金價格的上漲,維護社會穩定、縮小貧富差距。比如東漢中興肅宗下令“流人欲歸本者,郡縣其實稟,令足還到,聽過止官亭,無雇舍宿。”即政府讓無家可歸的流民居住于官亭之中,免去他們租房的開支,幫助他們早日安定。唐中興玄宗曾明確規定“自今以后,其所賃店鋪,每間月估不得過五百文。”宋真宗聽說店宅務要給百姓漲租金(復為增殖者奪賃),下詔書以表示反對(宋真宗大中祥符三年年月,真宗下詔規定“在京店宅務,自今以原額為定,不得輒增數劃奪,違者罪在官吏。”),宋朝租賃已經分為高端租賃(私營民宅為主)和低端租賃(官辦租賃),高端租賃價格隨市場波動,價格懸殊(月租金4000-30000以上),但政府嚴格管控低端租賃市場,價格低(約為每月190-400文不等),而且經常有減免,體現了住房的保障屬性。


  3. 政府不僅實施市場管理,更直接參與住房租賃市場


  唐宋兩朝,盡管實行開放自由的經濟策略,但在住房租賃卻不排斥政府直營,自唐朝設立內莊宅使,管理官有房屋和田產并兼營出租,至宋朝,則成立了房屋租賃的專門機構店宅務,1017年管理房屋23300間,可見規模巨大(與龐大的房屋數量相比,并不追求收入最大化,年收入140093貫,約為中央財政收入的0.9%左右),除國家級租賃機構外,各地官府、軍隊、寺廟、學校均設立租賃機構,比如宋朝葛勝仲在《丹陽集》中統計,全國的學舍有 95,298 楹,房廊有155,454 楹。


  政府之所以直接進入住房租賃,尤其是首都的住房租賃市場,一方面是由于基礎房屋租賃行為,具有很強的政策性和保障性,另一方面與房源籌措有關,據考證,官方經營的房源主要來源為:國有存量房屋、在空地新建、在罪犯和負債者中沒收、絕戶所遺留房產以及捐贈,其中絕戶和查沒財產中,錢財收歸國庫,而房屋交由店宅務經營。以上類型都需要多個部門的配合,故國有經營有其必然性。


  就我國來看,目前各地房屋管理部門可看做國有租賃經營機構,但存在房源獲取渠道單一、退出機制不健全等問題,而學校等等機構的宿舍則存在數量巨大、質量低下等現狀,還有非常大的發展空間。


  總之,住房租賃事關社會穩定,是中國在完成全面小康之后的必然選項,發展租賃市場并非是因為發展落后,反而恰恰印證了我國發展進入新階段。目前的租賃市場,完全體現了我國基本矛盾的轉化,即“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。租購并舉的市場體系,既是國家的選擇,也是全球和歷史證明的必然之路。


編輯者:wanrong

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